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昆明市物业管理办法,昌吉回族自治州物业管理

2019-11-28 16:36栏目:政治律法
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发文单位:云南省昆明市人民政府

昌吉回族自治州物业管理条例

发布日期:2015-12-18

(2013年1月12日自治州十四届人民代表大会第二次会议通过 2013年3月30日新疆维吾尔自治区第十二届人大常委会第一次会议审查批准)

生效日期:2016-2-1

第二章 物业管理区域

  第一章 总 则

第三章 业主、业主大会与业主委员会

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第四章 前期物业管理

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第五章 物业服务管理

  第三条 本办法所称物业管理,是指业主选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第六章 物业的使用与维护

  第四条 市住房城乡建设行政管理部门负责全市物业管理活动的引导、监督和管理工作。

第七章 老旧住宅小区物业管理

  各县(市)区、昆明国家高新技术产业开发区、昆明滇池国家旅游度假区、昆明国家经济技术开发区、昆明阳宗海风景名胜区、昆明倘甸产业园区和昆明轿子山旅游开发区管委会住房城乡建设行政管理部门负责辖区内物业管理活动的监督和管理工作。

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》及有关法律、法规,结合自治州实际,制定本条例。

  街道办事处、乡(镇)人民政府会同所在地住房城乡建设行政管理部门,引导和协助本辖区内物业项目的业主依法成立业主大会和选举产生业主委员会,引导和监督业主大会、业主委员会开展活动,依法履行职责。

第二条 本条例适用于自治州行政区域内物业的管理、服务、使用、维护及监督管理等活动。

  第五条 市物业管理行业协会应当加强内部建设、自律管理,协助住房城乡建设行政管理部门做好物业管理工作及矛盾纠纷的协调和处理,促进物业管理行业规范和谐发展。

第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立所在地住房城乡建设、公安、民政、司法、居民委员会、物业管理行业协会、物业服务企业、业主委员会、业主代表等相关单位及人员参加的联席会议制度,协调解决物业管理中的矛盾纠纷。

第四条 自治州、县人民政府的住房和城乡建设行政主管部门具体负责本行政区域内物业活动的监督管理。

  第二章 物业管理区域

城乡规划、发展改革、司法、财政、公安、环保、信访、民政、质监、卫生、工商等部门应当在各自职责范围内配合住房和城乡建设行政主管部门做好本行政区域内与物业管理活动相关的服务和监督工作。

  第七条 按照城市规划建设的物业项目,一个物业项目划分为一个物业管理区域,但共用设施设备可以独立的物业项目,可以划分为两个或者两个以上物业管理区域。

供水、供电、供气、供热、排水、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当配合各级人民政府及行政主管部门做好物业相关服务工作,并依法开展经营活动。

  第八条 新建物业项目的开发建设单位应当按照规划技术标准配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当以方便业主和物业服务活动为原则,并具备通风、采光条件及水、电等基本使用功能。

第五条 街道办事处组织、引导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。

  物业服务企业、业主委员会不得擅自改变物业服务用房的用途。

居民委员会协助街道办事处做好物业管理有关工作。

  第九条 新建物业项目的安全防范、消防、环卫、邮政、通讯等附属设施设备及水、电、气等计量装置的配置,应当符合规范要求并满足物业使用的基本条件。

因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民的引导监督下,代行业主委员会的职责。

  第十条 住房城乡建设行政管理部门应当配合其他有关部门加强对电梯、消防设施等物业重要附属设施设备的监督管理。

第六条 州、县人民政府应当从政策、资金等方面扶持物业服务行业,将物业服务行业纳入本地现代服务业发展规划,逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。

  第十一条 邮政、通讯、供气等相关企业委托物业服务企业承担附属设施设备的日常巡查、维护工作的,应当签订合同,约定双方的权利义务。

第七条 物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,督促物业服务企业诚信经营和服务,维护物业服务企业合法权益。

  第十二条 新建物业项目办理竣工验收备案手续后,方可交付使用。

第八条 县住房和城乡建设行政主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请,以土地使用权证确定的用地范围为基础,并结合建筑物规模、共用设施设备的使用和维护与社区建设等因素,合理划分物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的,不得分割划分。县住房和城乡建设行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

  第十三条 开发建设单位应当在新建物业项目交付使用后30日内,向前期物业服务企业移交下列资料:

第九条 新建住宅时建设单位应当设计配置具备水、电、暖、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会用房,且位于地面的部分应当不低于百分之五十。

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

物业管理用房建筑面积按照物业项目总面积一定比例在物业管理区域内配置,具体比例如下:

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

房屋建筑总面积不足十万平方米的,物业管理用房按照房屋建筑总面积千分之三以上的比例配置,且不得低于一百平方米;房屋建筑总面积在十万平方米以上的,物业管理用房的配置以三百平方米为起点,超过十万平方米的部分,按照超过部分建筑面积千分之二的比例增加配置,超过五十万平方米的部分,按照超过部分建筑面积千分之一的比例增加配置。

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

业主委员会用房从物业管理用房中调剂,物业服务区域内房屋建筑总面积不足十万平方米的,不得低于三十平方米;房屋建筑总面积在十万平方米以上的,不得低于五十平方米。

  (四)业主名册;

老旧小区根据实际情况参照实行。

  (五)物业管理必需的其他资料。

城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当在其附图上载明配套建设的物业管理用房的位置和建筑面积。住房和城乡建设行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理用房房号。

  前期物业服务企业在服务合同终止时,应当将上述资料移交业主委员会或者新确定的物业服务企业;因特殊情况不能移交给前述主体的,上述资料由属地居民委员会代为保管。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

  第十四条 开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员,应当履行职责,防止资料遗失和信息泄露。

第十条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。

  第三章 业主大会与业主委员会

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权登记的,在物业管理中享有业主权利,承担相应义务。

  第十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。拒不履行义务的,业主承担连带责任。

  物业管理区域面积较大或者人数较多的,可以采取推选楼栋或者单元代表的方式召开业主大会和选举业主委员会。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十六条 符合成立业主大会条件的物业管理区域,由该物业管理区域内业主总人数30%以上的业主向街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立业主大会的书面申请。

第十一条 物业管理区域内,交付的房屋专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上且业主入住率达到百分之五十以上的,建设单位或业主应当及时向物业所在街道办事处提出筹备业主大会书面申请。

  符合成立条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到书面申请60日内,引导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

第十二条 街道办事处应当自收到报告之日起六十日内,会同物业管理区域所在地县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  筹备组由业主、街道办事处或者乡(镇)人民政府、派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组成员人数应当为单数,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的50%.筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位、住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处委员会组成,筹备组成员人数应为单数,其中,业主代表人数不得少于总人数的二分之一。筹备组成员名单应当由街道办事处在物业管理区域内进行书面公告。

  第十七条 筹备组履行下列职责:

筹备组中业主代表的产生,由街道办事处委员会组织业主以栋或单元推荐。筹备组组长由街道办事处代表担任。

  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容;

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则;

业主大会定期会议每年至少召开一次。

  (三)确认业主身份,核计业主人数及其专有部分面积;

有下列情形之一的,应当及时召开业主大会临时会议:

  (四)确定业主委员会委员候选人条件和选举办法;

经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上的业主且占总人数百分之二十以上的业主提议的;

  (五)组织产生首届业主委员会委员候选人;

发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会委员人数不足总数的二分之一的;

  第十八条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数占总人数2/3以上的业主同意。

业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。

  决定其他共有和共同管理权利事项的,应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数占总人数1/2以上的业主同意。

第十四条 召开业主大会会议,应当于召开前十五日通知全体业主。

  第十九条 业主委员会按照国家相关法律法规及业主大会的授权,履行下列职责:

住宅小区的业主大会会议,应当通知居民委员会列席会议。

  (一)实行业主大会的决定和决议;

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  (二)召集业主大会会议,报告业主委员会行使职权及物业管理实施情况;

业主委员会应当做好业主大会会议记录,并将会议内容及决定事项以书面形式在物业管理区域内显着位置公告。

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

第十五条 业主大会选举产生业主委员会,业主委员会是业主大会的实行机构,由五至十一人单数组成,任期不超过五年。

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

业主委员会成员候选人由居民委员会组织业主推荐选举产生,并将候选人名单在物业管理区域内公示。

  (五)监督管理规约的实施;

业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任,所在居民兼任业主委员会名誉主任,负责引导和监督业主委员会工作。

  (六)督促、协调业主交纳物业服务费及其他相关费用;

业主委员会会议应当有过半数委员出席,做出的决定应当经全体委员半数以上同意并签名,同时书面告知所在居民委员会,经审阅后三日内在物业管理区域内显着位置公告。

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的县住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处业主大会成立和业主委员会选举的情况;

  (八)调解业主与物业服务企业、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

管理规约及业主大会议事规则;

  (九)其他职责。

业主大会决定的其他重大事项。

  第二十条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

业主委员会任期内,报送内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

  (一)挪用、侵占业主共有财产;

第十七条 业主委员会履行以下职责:

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的利益、报酬;

实行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;

  (三)违规承接本物业管理区域物业服务企业的业务;

召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (五)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

听取业主、物业使用人的意见,监督并协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

监督管理规约的实施;

  第二十一条 业主委员会委员存在第二十条行为的,业主大会或者经业主大会授权的业主委员会可以终止其委员资格。

督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  第二十二条 20%以上业主提议罢免业主委员会委员的,街道办事处、乡(镇)人民政府在收到申请后10日内,应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会,对是否罢免做出表决决定。业主委员会未按规定时限组织召开业主大会的,可由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开。

组织并监督维修资金的筹集和使用;

  第四章 物业使用与维护

调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  第二十三条 业主、物业使用人在物业管理区域内,禁止下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为:

业主大会赋予的其他职责。

  (一)损坏或者擅自改变房屋主体和承重结构;

第十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列事项:

  (二)违法搭建建(构)筑物;

管理规约、业主大会议事规则;

  (三)侵占、破坏、处分业主共用部位或者将其改作他用;

业主大会和业主委员会的决定;

  (四)违反管理规约,利用共用部位进行经营;

专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)存放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或者超过建(构)筑物承载能力的物品;

物业共有部分的使用和收益情况;

  (六)制造超过规定标准的噪音、振动;

业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)违反规定饲养家禽、宠物;

其他应当向业主公开的情况。

  (八)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

第十九条 业主委员会任期届满,街道办事处应当组织业主进行换届选举。

  (九)违反规定进行装饰装修;

业主委员会任期届满未换届改选的,街道办事处应当要求其限期改选;逾期不改选的,街道办事处应当组织业主进行换届选举。

  (十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案、印章等资料及其他属于全体业主共有的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的,社区居民委员会应当协调督促其移交;拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处协助收回。

  第二十四条 业主养犬,应当按照相关规定、管理规约进行管理。携犬外出应当拴扣狗带、牵引出门、清理粪便。

第二十条 业主委员会组成人员有下列情形之一的,其业主委员会委员资格自行终止:

  养犬行为对其他业主造成骚扰、人身威胁的,受侵害的业主可以向物业服务企业投诉、举报。物业服务企业应当进行劝阻,养犬人拒不听从劝阻且影响其他业主正常生活的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告。

本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;

  第二十五条 物业管理区域内规划用于停放机动车、非机动车的库(位),应当以出售、附赠或者出租等方式优先满足业主的需要。有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位或者个人。

因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  第二十六条 鼓励开发建设单位将自持的闲置机动车库(位)有偿提供给小区业主使用。

因健康原因丧失履行职责能力的;

  第二十七条 利用物业共有部分设置车位的,应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意,并经相关部门批准,但不得占用消防通道及其他安全设施用地。收取的车位费用归全体业主共同所有,业主应当按照约定支付物业服务企业管理服务费用。

依法被追究刑事责任的;

  第二十八条 物业管理区域内停车库(位)严重不足的,经20%以上业主提议,可召开业主大会。经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、公共绿地等市政设施及公共配套设施的前提下,经政府相关部门批准后,可以在物业管理区域内增建车库。

法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第二十九条 物业出现应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。专有部分保修期满后的维修责任,由业主自行承担,有约定的,从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担,维修费用由相关业主按拥有物业建筑面积比例分摊。

第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上的业主提议,业主大会可以决定是否终止其委员资格:

  发生危及房屋使用安全的紧急情况时,物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府及相关行政管理部门,并组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

以书面方式提出辞职请求的;

  第三十条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和范围,承担物业的保修责任。保修期满后,物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责。

利用委员资格谋取私利的;

  市住房城乡建设行政管理部门应当建立物业质量保修监管机制,督促开发建设单位履行物业质量保修责任。

拒不履行业主义务的;

  第三十一条 保修期满后,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用,按国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。未缴存住宅专项维修资金,发生维修相关费用的,由维修所涉及的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

侵害他人合法权益的;

  第三十二条 供水、供电、供气、通讯、环卫、邮政等相关企业进入物业管理区域提供服务的,业主、物业服务企业或者其他管理人应当依法予以配合。

因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  第五章 物业管理服务

第二十二条 经业主大会决定,可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作:

  第三十三条 新建住宅物业项目的开发建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。

全体业主共有部分物业经营收益;

  第三十四条 新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示以下情况:

业主自愿捐赠等其他合法方式;

  (一)选聘的物业服务企业;

工作经费开支范围、标准、管理使用和业主委员会委员的工作补贴,由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费,并每半年向业主书面公告收支情况。

  (二)前期物业服务合同;

第二十三条 本条例所称前期物业管理,是指在业主或业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位委托物业服务企业进行物业服务的活动。

  (三)临时管理规约;

第二十四条 建设单位在销售物业前,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县住房和城乡建设行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  (四)物业管理区域备案资料;

第二十五条 建设单位应当在销售物业之前,参照有关规定制定业主临时管理规约,并报物业所在地县住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处备案。

  (五)其他依法应当明示的情况。

首次业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。

  第三十五条 物业服务企业承接新建物业项目时,应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验,发现存在问题的,应当书面告知开发建设单位,开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。

第二十六条 建设单位在与物业买受人签订物业销售合同时,应将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件,向物业买受人明示。物业买受人应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认。

  第三十六条 物业服务企业应当履行下列义务:

前期物业服务合同和临时管理规约不得损害物业买受人的合法权益。

  (一)根据合同约定开展物业服务;

第二十七条 前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日前发生的物业服务费,由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由物业买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

  (二)依照有关规定选聘专业企业承担部分专项物业服务;

前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的,由建设单位承担。

  (三)接受业主的监督,及时处理业主的投诉,反馈处理情况,并建立投诉工作台账;

第二十八条 前期物业服务合同可以约定期限;期限内业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

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